Zinsen hoch, Rendite runter? Aber doch nicht bei US-Immobilien
Ein Gespräch mit Dirk Wendel & Maximilian De Melo
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Mehr und mehr liest man in Zeitungen und in Internet, dass die “Goldenen Jahre” auf dem deutschen Immobilienmarkt vorbei sind. Seit Anfang des Jahres 2022 stehen die Vorzeichen schlecht. Der Angriffskrieg gegen die Ukraine hat bei vielen das Gefühl von Unsicherheit ausgelöst, was sich letztendlich negativ auf Erwartungen und Vermögenswerte auswirkt. Durch die Inflation und die steigenden Energiepreise, sinkt die Kaufkraft, was sich auch negativ auf die Wohnungsnachfrage auswirkt. Auch wird immer wieder vor der Immobilienblase gewarnt.
Da fragen sich Investoren und Investorinnen, welche Anlagestrategien aktuell die besten sind? Lohnt sich eine Investition in das sogenannte “Betongold” überhaupt noch?
Viele Branchenvertreter sind der Meinung, dass der US-Immobilienmarkt sehr lukrative Möglichkeiten bietet. Die traditionell große Transparenz und höhere Renditen sprechen für den amerikanischen Markt. Warum Investitionen in US-Immobilien so attraktiv sind und welche Chancen sich hier bieten, erfahren Sie in unserem aktuellen Podcast.
Zu Gast bei uns sind zwei Experten: Maximilian De Melo, Gründer und Geschäftsführer der MXP Group und der Steuerberater Dirk Wendl. Herr De Melo hat mit seinem Partner Herr Niederdrenk bereits 2011 begonnen in US-Immobilien zu investieren. Heute lebt das deutsche Immobilienduo den amerikanischen Traum und verkauft maßgefertigte Luxusimmobilien an eine Vielzahl zufriedener Kunden. Herr Wendl ist dedizierter Spezialist für die steuerliche Optimierung von Immobilienportfolios, insbesondere auch für US-Immobilien.
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6 Gründe für eine Investition in US-Immobilien
Im Vergleich zu den meisten europäischen Ländern bietet die USA einige Vorteile für Immobilieninvestoren. Denn das Land über dem Atlantik verfügt über den weltweit größten invertierbaren Immobilienmarkt mit hoher Rechtssicherheit, Transparenz und Liquidität. Ein wesentlicher Vorteil sind die geringen Kaufnebenkosten oder Transaktionskosten. Im folgenden gehen wir kurz auf 6 Gründe ein, die für ein Investment in US-Immobilien sprechen.
1. Transparenz
Der Immobilienmarkt in der USA zeichnet sich durch eine sehr hohe Transparenz aus. Man kann hier für jedes Objekt innerhalb weniger Minuten herausfinden, wer der Eigentümer ist, wann die Grundbuch-Einträge gemacht wurden und was der Finanzierungsbetrag war. Wer Makler ist, hat noch mehr Einsicht in die Historie der Immobilie, zum Beispiel wann sie verkauft wurde und wie lange sie auf dem Markt war.
Diese Transparenz bedeutet für Investitionen sehr viel Sicherheit und ermöglicht eine besser Planung bei Immobilienprojekten.
2. Bauweise in den USA
Die Bauweise in den USA unterscheidet sich grundsätzlich von der in Deutschland oder Europa. In den Vereinigten Staaten wird auf “sticks & bricks” gesetzt, das heißt, es wird vorwiegend Holz verbaut. Selbst Häuser mit mehreren Stockwerken werden durch die Ständerbauweise errichtet. Auch “Mud Framing” und “Block Construction” (Modulbauweise) wird hier gern angewendet. Diese sehr schnellen Baumethoden machen es dann auch möglich, dass ein Haus vom Fundament bis zur Schlüsselübergabe in 12 - 18 Monaten fertiggestellt werden kann und das auch bei Häusern von 600 Quadratmeter Größe.
3. Die Fix & Flip Strategie
In der USA liegt das “Immobilien-Flippig” schon lange voll im Trend. Was bedeutet Fix & Flip? Kurz gesagt: Bei dieser Strategie geht es darum, renovierungsbedürftige Immobilien aufzuwerten und zügig mit Gewinn wieder zu verkaufen. Durch die Aufwertung eines heruntergekommenen Objektes kann der Marktwert enorm gesteigert werden, sodass Investoren bei einem schnellen Wiederverkauf von hohen Gewinnen profitieren können.
Das setzt natürlich Kenntnisse und Erfahrungen auf dem Immobilienmarkt voraus. Daher ist es wichtig, hier mit den richtigen Partnern zusammenzuarbeiten.
4. Das amerikanische Kaufverhalten
Bei den Amerikanern ist das “Turnkey”-Prinzip sehr beliebt. Turnkey bedeutet, dass der Schlüssel für ein komplett bezugsfertiges Haus übergeben wird, mit eingebauter Küche und Möbeln. Dafür sind die Leute bereit, wesentlich mehr zu zahlen und sind auch bereit 12 Monate zu warten.
Auf der anderen Seite ist Amerika auch ein Land von Einwanderern. Daher gehört für viele Amerikaner das umziehen zum Leben dazu und es wird nicht so langfristig geplant beim Hausbau oder -kauf. Im Durchschnitt ziehen die Amerikaner alle fünf bis sieben Jahre um. Anstatt also teuer ein neues Haus zu bauen, ist es auch beleibt ein gebrauchtes Haus zu verkaufen und das dann nach ein paar Jahren weiter zu verkaufen. Das sorgt für eine große Dynamik im Immobilienmarkt Amerikas.
5. Gute Planbarkeit von Bauprojekten
Ein weiterer Vorteil in den Vereinigten Staaten ist, dass das Mietrecht anders ist. Der Standard-Mietvertrag hat eine Laufzeit von 12 Monaten und ist danach monatlich kündbar. Dadurch kann man Renovierungen und Bauprojekte sehr gut planen.
6. Hohe Renditen in den USA
Der deutsche Immobilienmarkt scheint für langfristig orientierte und risikoaverse Anleger immer noch geeignet zu sein, aber hohe Renditen sind hier nicht zu finden. Im Moment liegen die Renditen zwischen 4 und 6 Prozent im Vermietungs-Bereich.
In den USA können sie im Entwicklungsbereich auf einen Zweijahreszeitraum Renditen von 15 % erwarten. Im Luxusimmobilien Entwicklungsbereich sind auch Renditen bis 45 % möglich.
Wie läuft so ein Investment ab & mit wie viel muss man einsteigen?
Bei Projekten, die das deutsche Immobilienduo (MXP Group) verwirklicht, wird jedes einzelne Immobilien-Projekt über eine eigene amerikanische Gesellschaft, eine LLC, verwirklicht. Die LLC ist dann sozusagen Eigentümer der Immobilie, registriert im Grundbuch. Das hat vor allem den Vorteil, dass das Haftungsrisiko in einer Gesellschaft gekapselt wird.
Wird eine neue Immobilie gefunden, wird zunächst ermittelt, wie viel Eigenkapital benötigt wird und eine sorgfältige wirtschaftliche, rechtliche, steuerliche und finanzielle Analyse gemacht.
Dann wird nach Investoren gesucht, die innerhalb der nächsten 90 Tage Kapital zur Verfügung stellen können. Je nach Projektgröße kann man von einem Investitionsbetrag von 250 bis 500.000 US-Dollar ausgehen.
Ob die deutschen Investoren dann als Einzelperson oder vermögensverwaltend Gesellschaften einsteigen, wird über den deutschen Steuerberater abgeklärt. Die Gründung einer entsprechenden Gesellschaft kann innerhalb von 24 bis 48 Stunden erledigt werden und der Geldtransfer in die USA dauert in der Regel 2 bis 5 Werktage.
Welche Rechtsform schlussendlich für ein Immobilieninvestment in den USA geeignet ist und wie man dabei so wenig wie möglich Steuern bezahlt, muss natürlich individuell angeschaut werden. Lassen Sie sich dazu bei den Steuerspezialisten beraten!
Kontaktdaten und Links:
Maximilian De Melo
Homepage: www.mxp-group.com
E-Mail: max@mxp-group.com
Telefon: +1-480-907-9660
Dirk Wendl
Homepage: www.wendl-koehler.de
E-Mail: d.wendl@wendl-koehler.de
Telefon: +49 2203 10167 0
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Timestamps
00:00:19 - Einleitung: Immobilien in den USA, Vorstellung Herr Wendel & Herr De Melo*
00:05:49 - In welche Art von Immobilien kann man investieren?
00:08:01 - Deutscher Standard auf der Baustelle & gutes Partnernetzwerk
00:11:33 - In welchen Bundesstaaten befinden sich die Immobilienprojekte?00:15:24 - Welche Gründe sprechen für eine Investition in US-Immobilien?
00:18:23 - Vergleich Zinsen & Renditen bei Investition in deutsche oder amerikanische Immobilien
00:21:45 - Andere Bauweise und Dynamik im Immobilienmarkt in den USA
00:22:44 - Ist der Immobilienboom vorbei, wie ist die Prognose in den USA?
00:30:17 - Wie läuft so ein Investment ab, mit wie viel muss man einsteigen?
00:34:33 - Bei Investments in den USA das Thema Erbschaftsteuer & Insolvenz berücksichtigen
00:38:31 - Verschiedene kreative Gestaltungsmöglichkeiten der Investments, pro Projekt eine LLC
00:45:48 - Renditen und 1031 Exchange
00:51:20 - Welche Aspekte sollte man vor einer Investition in den USA bedenken und gut planen?
00:53:17 - Kann man über die Investition ein Visum bekommen und wie läuft das Prozedere ab, bis man Eigentümer der LLC ist?
01:02:25 - Verabschiedung, Kontaktdaten
Mitschrift zum Podcast Perspektive Ausland Episode 45: Zinsen hoch, Rendite runter? Aber d/noch nicht bei US-Immobilien
Ein Gespräch mit Dirk Wendel & Maximilian De Melo
Perspektive Ausland – Perspektive Ausland der Podcast für Unternehmer und Freiberufler dies ins Ausland ziehen, egal ob Steuerplanung, Auslandsfirmengründung oder Lifestyle Fragen. Hier geht es jede Woche zur Sache und hier sind deine Gastgeber Daniel Taborek und Sebastian Sauerborn.
00:19 - Einleitung: Immobilien in den USA, Vorstellung Herr Wendel & Herr De Melo
Daniel Vermögenssicherung ist ein sehr wichtiges Thema, über das wir heute sprechen wollen. Die letzten Jahre haben ja, genau wie auch jüngste Ereignisse zeigen, dass also die klassischen Geldanlagen genau wie auch moderne Investitionen, ich sag’ mal nur Kryptogeldanlagen, Kryptotrading eher doch nicht so die Sicherheiten bieten, die sich jemand erhofft, wenn sich jemand also sein Vermögen sichern will, oder auch Renditen einfahren will. Immobilieninvestitionen, übrigens in letzter Zeit auch die Agrar-Investitionen, die rücken immer mehr so in das Interesse vieler Personen, auch unsere Zuschauer und Zuhörer hier in unserem Podcast. Deswegen wollen wir also heute mal auch mit 2 Experten auf dem Gebiet sprechen und schön, dass ihr auch da seid. Gerade was jetzt Immobilien betrifft, vieles spricht ja derzeit dafür, in den USA zu investieren, das liest man immer wieder, wenn man so im Internet unterwegs ist. Überall schreibt man also in USA Immobilieninvestitionen, das ist das, was sich wirklich lohnt, weil der Immobilienmarkt wird vielleicht der größte und transparenteste auch der Welt ist da? Hab ich dann noch ein paar Fragen auch dazu, ob das wirklich so ist oder warum man das so sagt? Auch attraktive Chancen bietet. Und man sagt auch von der Gefahr einer Blasenbildung weiter entfernt wäre als der Europäische Immobilienmarkt, aber auch da müssen wir natürlich heute nochmal drüber sprechen, ob das wirklich so stimmt, ob man das wirklich so sagen kann und man hört immer wieder, dass sogar einige, die Immobilien in Deutschland haben, oder in Europa haben, jetzt überlegen, ihre Immobilien zu verkaufen und dann lieber doch Immobilien in den USA? Also da, zum Beispiel zu investieren. Lohnt sich das? Warum? Wie geht man dabei vor? Ja, also wir freuen uns wie gesagt heut den Dirk Wendel und den Maximilian De Melo bei uns hier zu haben im Podcast und ich denk jetzt wär ein guter Zeitpunkt, dass sie beide sich mal unseren Zuschauern und Zuhörern vorstellen.
Maximilian Guten Morgen aus Arizona. Als allererstes vielen Dank für die Einladung. Ich freue mich sehr heute an diesem Gespräch teilnehmen zu können. Ich bin Gründer und Geschäftsführer der MIP Capital Partners, eine Immobilieninvestment Gesellschaft hier in den USA. Ich bin ursprünglich aus Köln, bin seit 2017 hier vor Ort und hab mich auf das Thema Entwicklung im Wohnimmobilien Bereich und dem gewerblichen Bereich spezialisiert. Wir sind im Prinzip One Stop Shop mit Baugesellschaft, Makler, Gesellschaft, Verwaltungs und Entwicklungs Gesellschaft haben also alles unter einem Dach und sind seit 5 Jahren aktiv. Ich würde sagen gut 60% unserer Investoren und Partner, wie auch Dirk sind aus dem deutschsprachigen Raum Deutschland, Österreich, Schweiz, wir haben auch andere Investoren aus England sowie aus den Emiraten. Und ja freue mich auf das Gespräch heute und stehe zu allen Fragen bereit und kann auch echt glaube ich, einen guten Einblick geben, wie der Markt hier vor Ort in Arizona sich die letzten Jahre entwickelt hat und wie da so die Chancen stehen für die kommenden 3 - 5 Jahre.
Dirk Ja, mein Name ist Dirk Wendel. Ich bin Steuerberater in der eigenen Kanzlei Wendel&Köhler. Wir sind spezialisiert unter anderem auf Immobilien, natürlich inbound File, Investitionen von Investoren, ausländische Investoren hier in der Bundesrepublik Deutschland, relativ vermögende Investoren, die wir begleiten und betreuen, auf der einen Seite natürlich, aber auch, das ist der Kontakt den wir dann zu Max haben. Wir begleiten auch dann Mandanten in die USA, also Mandanten, die sich ja überlegen, woanders zu investieren, nicht nur in Crypto oder in andere Dingen, sondern halt in den Stein, ja und ferner machen wir halt noch viel in der Steuerberatung im Bereich E-Commerce, also alles sehr international, weil das ist immer mit einem E-Commerca hat man andere ein Prüfungs Punkte als jetzt nur vor der Haustür, die ja auch in Köln ist. Wir begleiten kleine und größere Unternehmen beratend auch im Bereich der Investitionen, also im europäischen Raum und ja gucken, weil man ja sowieso direkt am Rand von Deutschland ist: Luxemburg, Niederlande, Belgien, Frankreich sind ja sehr nah, Großbritannien, ja sowieso auch, aber leider jetzt nicht mehr in der EU. Um zu gucken, wie man sich auch internationaler aufstellen kann, hat auch ein bisschen was damit zu tun, dass meine Frau australisch-britisch ist. Also da hat man direkt noch mal andere Anknüpfungspunkte. Ich mache gerne Steuerberatung. Ja, darf man das sagen? Ja, das darf man sagen und es macht sehr viel Spaß und auch eins dann vielleicht auch noch zu der Verbindung, die ich zum Max ab. Wir machen das ja schon etwas länger, wir sind auch im regen, im ständigen Austausch, also kennen uns auch persönlich, ich war auch dort, also deswegen, um auch zu sagen ja, so ist der Markt, also kann man ihn einschätzen, wenn man halt Mandate begleitet ins Ausland sollte man schon auch sehen, was da passiert und auch natürlich nicht in der Tiefe den Markt kennen, aber verstehen.
05:49 - In welche Art von Immobilien kann man investieren?
Sebastian Sie bieten jetzt letztlich Mandanten aus dem deutschsprachigen Raum oder aus Deutschland die Möglichkeit an, in US Immobilien Projekte zu investieren, ich nehme an dann Projekte, die Herr De Melo entwickelt. Was muss ich mir darunter vorstellen? Sind die gewerblich, sind das Einzel-Häuser und Mehrfamilienhäuser?
Daniel Übrigens wenn du keinen unsere interessanten Podcast mehr verpassen willst, dann klicke jetzt gleich auf Abo und Besuch uns doch mal auf unserer Webseite www.perspektiveausland.com. Da gibt es übrigens auch alle Podcasts als Video zum Ansehen und du kannst uns dort deine Fragen, Kommentare oder Vorschläge für neue Sendungen hinterlassen.
Maximilian Ja, wir machen im Prinzip beides. Der initiale Fokus und Schwerpunkt war im Wohnimmobilien-Bereich, als Single Family Home, Fix and Flip und dort im Luxus Segment. Luxus Segment, vielleicht für den Kontext als Definition, das sind Häuser über $4.000.000 Verkaufspreis, Luxus-modern, das Design das sehr Europa trifft, Miami und Los Angeles. Das ist vielleicht der beste Begriff, um das vielleicht mal visuell beschreiben zu können. Wir haben natürlich können natürlich so visuelle Themen sehr gerne bereit stellen, aber das ist glaube ich, wie man sich das am Besten vorstellen kann. Wir sind im gewerblichen Bereich auch aktiv. Dort, im Multi Family Bereich. Beide Strategien gehen im Prinzip einher, das eine ist mehr fokussiert auf den Entwicklungsbereich im Single Family und dann im Multi Family Bereich reden wir eher von Bayern hols die aber durchaus ne Value add, also Entwicklungskomponente haben, um eben nachhaltige Wertsteigerung liefern zu können und auch entsprechend die Renditen attraktiv gestalten zu können.
Sebastian Das heisst jetzt, dass sind eher also Mietobjekte letztlich. Das heißt, man hat dann laufende Rendite auch durch Mieteinnahmen?
08:01 - Deutscher Standard auf der Baustelle & gutes Partnernetzwerk
Maximilian Ja, entweder direkt bei Ankauf oder eben in der Entwicklungskomponente mit. Wir kaufen ein nicht stabilisiertes Objekt, so würde man das in USA deklarieren, bedeutet ein Mietobjekt, das unter 85% Mietauslastung hat, durchaus ein bisschen Aufhübschung und Sanierung benötigen kann. Solche Projekte sind mehr im Fokus, weil wir wie gesagt durch unsere Expertise dort Wertsteigerung inklusive Mietsteigerungen im Prinzip mehr oder weniger in Phasen dann generieren können und einfach auch glauben, dass das Investment technisch die bessere Investition ist langfristig. Bedeutet natürlich mehr Arbeit vor Ort, aber das ist hier alles in einen guten deutschen Händen, das läuft alles mit Zucht und Ordnung. Der Dirk war schon mehrmals da und hatte auf der einen oder anderen Baustelle gedacht, er wäre in Deutschland, aber so haben wir unser Business etabliert und ich glaube, dass das auch einer der großen Faktoren ist, warum wir hier ne gute Unternehmung aufbauen konnten.
Dirk Man muss vielleicht da nochmal sagen, da treffen 2 Welten aufeinander. Auf einer Seite die Welt der deutschen Präzision, wenn man dann auch gerade diese Objekte sich ansieht, ja also da ist dann auch alles bündig, da sind keine Probleme, also das passt auch alles. Und damit hat man auch eine Wertsteigerung. Der Partner vom Max, der Patrick, der auch Mitinhaber der Firmen ist, der macht die Bauleitung. Ich glaube, da ist wirklich alles sehr, sehr klar strukturiert, also die deutsche Prozession ist da übernommen worden in vielen Belangen. Und natürlich dann aber auch was total begeistert, was wir gesehen haben, ist halt auch das auch ganz andere Dinge umgesetzt werden und möglich sind in der Architektur, wenn man halt die Sachen sich ansieht, die da entstehen, das ist was ganz anderes. Man hat andere Freiräume, riesige Hallen für Privatperson, gerade in diesen etwas vermögenderen Bereich. Das kann man sich überhaupt nicht so vorstellen, was da alles möglich ist.
Maximilian Vielleicht als Anhangspunkt: Unsere durchschnittlichen Wohnimmobilien sind ungefähr 600 Quadratmeter Wohnfläche und das sind das sind auch noch tendenziell die kleineren. Wir haben Projekte, die sie sind 900 Quadratmeter plus, das ist hier nicht unbedingt die Ausnahme. Und Dirk hat gesagt, er macht gerne Steuerberatung; Ich liebe Immobilien, alles was mit der Entwicklung und Design zu tun hat. Ja, und wir haben wir haben einfach sehr viel Spaß hier, nicht wir sagen das immer so salopp, aber ich glaube, dergrößte Asset, was wir hier Vorort sind: die Partner, die wir haben. Mein bester Freund und Geschäftspartner Patrick aus Düsseldorf ehemalig. Wir sind seit 15 Jahren Geschäftspartner und beste Freunde und sind auch zusammen hier rüber gekommen. Dann haben wir Dirk Wendel und Ludwig Garzweiler unsere Partner vorort in Deutschland. Also das ist ein sehr, sehr gutes Team, was sie haben, wo wir eben von der Akquise bis zur Abwicklung über auch steuerliche Themen, Firmengründungen, das decken wir im Prinzip komplett ab.
11:33 – In welchen Bundesstaaten befinden sich die Immobilienprojekte?
Sebastian Und die Projekte, an denen sie jetzt arbeiten, die sind dort in Arizona, also im Großraum Phoenix, oder wie muss man sich das vorstellen?
Maximilian Genau, Großraum Phoenix. Vielleicht für die Zuhörer, die bei Arizona direkt an die Wüste denken, das war nämlich mein erster Gedanke, viele Leute haben das Thema noch nicht auf dem Schirm. Vielleicht ganz kurz 30 Sekunden: Phoenix ist die viert fünft größte Stadt in den USA. Das würde man sogar nicht denken. Wir haben die größten Zuwachsraten in ganz USA mit knapp 290 Leuten, die pro Tag hier hinziehen. Wir haben extrem gutes Wetter, ausser jetzt im Sommer, da ist es ein bisschen knackig mit 40-45 Grad und trockenem Klima. Aber wir haben hier wirklich mit 2 der größten Universitäten, extrem vielen Tech-Unternehmen, also das ist ein sehr spannender Standort hier und wir fokussieren uns auf Phoenix und Scottsdale im gewerblichen Bereich und im Wohnimmobilien-Bereich gibt es hier einen kleinen Stadtteil, der nennt sich Paradise Valley und das ist ein Paradies und ist vielleicht am einfachsten zu erklären, wie das Beverly Hills in Kalifornien, wo eben dann sag mal die Preise schnell mal über 10- 15 Millionen steigen können und davon gibt es auch dann mehrere Wohnimmobilien. Wir liegen nicht am Meer, das heißt, was wir hier haben, sind die schönen Berge, die Wüsten-Natur und dann eben das ganze Thema Entertainment, rund um Basketball NBA, für die Leute, die es verfolgen, die Phoenix Suns. Wir haben Eishockey-Teams, Baseball-Team. Wir haben hier extrem viele Events: Raven Horseshoe, Phoenix, ich könnte hier extrem viel aufzählen. Wir haben glaube ich über 250 Golfplätze, alleine im Scottsdale-Umkreis. Ich selber bin Golfer, manchmal weis man gar nicht, wo man spielen soll. Ich kenne immer noch nicht alle Plätze nach 5 Jahren, aber das ist im Prinzip das Setup hat. Paradise Valley hat kein Multi-Family, kein gewerbliches, deswegen ist da Luxus Wohnimmobilien Bereich aber im Großraum Phoenix und dann natürlich in Asstets, ich sage mal C-Class Assets in B-Lagen, wo man noch ein bisschen was mit Wertsteigerungsthemen erreichen kann. Das ist dann unser Punkt.
Sebastian Also sie sind ja von Deutschland gekommen. Waren sie in Deutschland auch schon in dem Bereich tätig, im Immobilien- Bereich?
Maximilian Nein, war ich weiß tatsächlich nicht. Das ist hört sich auch lustig an, aber es ist der klassische American Dream, weil wir sind hier hingekommen, eigentlich um eine Runde Golf zu spielen. Also so hats angefangen. Mein Partner Patrick war, ehemaliger deutscher Golf Nationalspieler, European Tour Spieler, der ist im Prinzip mit Golf großgeworden. Der ist durch seinen Kindheitsfreund / Jugendfreund Martin Kramer hier hingekommen. Also mit Golf, hat es angefangen und im Urlaub und dann sind wir wirklich in die Nummer so ein bisschen reingestolpert und haben gemerkt, dass da wo wir zur Miete gewohnt haben, dass wir die gleiche Bude im Prinzip für 100.000 kaufen können und wenn wir 2007, 500 zahlen oder da war doch was mit Mathematik, da war doch was in der Schule. Da haben wir das kurz zusammengerechnet und okay das muss doch irgendwie funktionieren und sind dann im Prinzip auf eigene Faust ohne Kapital von zu Hause oder Erfahrungen, weder aus Patricks Familie noch auf meiner Familie haben wir einfach mal nach guter deutscher Durchsicht von ich glaube 150 Immobilien haben wir dann die erste gekauft für hunderttausend Dollar und jetzt sind wir da, wo wir sind. Aber so ist das Ganze im Prinzip entstanden, sehr organisch.
15:24 - Welche Gründe sprechen für eine Investition in US-Immobilien?
Daniel Ich würde gerne noch mal dann ein Gang zurückschalten. Also ich bin jetzt schon überzeugt, dass Phoenix eigentlich ein wirklich schöner Ort ist, ich war selber selber schon da in der Region. Aber vielleicht nochmal ganz allgemein. Wir haben ja Zuschauer und Zuhörer für die generell die Frage vielleicht steht, was spricht denn, also jetzt nicht Phoenix, da sind wir jetzt schon schon mal 1-2 Schritte voraus, was spricht denn überhaupt jetzt für die USA als Standort, um dort in Immobilien zu investieren? Weil das ist ja unser Thema, es geht ja um Vermögensschutz, Vermögenssicherung. Jetzt geht es darum, gehen wir in die USA?
Dirk Man kann vielleicht einmal aus unserer Sicht, jetzt mal aus der deutschen Brille vielleicht sagen, dann kann ja Max das wunderbar weiter formulieren. Ein Grund ist halt einfach auch, was er auch sagte, der Zuwachs an Bevölkerung auf der einen Seite, der Hochtechnologie Standort, der sich da erweizert, diese hervorragende Universität auf der einen Seite. Auf der anderen Seite muss man sehen, Kalifornien hatte eine relativ starke Abwanderung momentan von Tech-Unternehmen, die auch in den Großraum ziehen. Das heißt die Manager, die dort für eine Villa 20.000.000 bezahlt haben, bezahlen in Phoenix quasi nur die Hälfte, was immer noch viel Geld ist, aber es ist immer noch preiswerter. Und auch für die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, die es nicht um höher Management sind, noch einigermaßen vernünftigen Wohnraum, der ja in Kalifornien in manchen Bereichen überhaupt gar nicht mehr zu finden, ist auf der einen Seite. Deswegen diese Migration dorthin, der Zuwachs und das ist halt auch ein Grund, wo wir dann sagen ja, das ist ein absolut lukrativer Markt, ein sicherer Markt zur Investition in Immobilien. Wie dann die Situation vor Ort ist, also der Mikro Zensus, das ist dann halt das, was Patrick und der Max denn machen.
Maximilian Ich würde sagen, allgemein mal vom Standort Phoenix weg auch aus deutscher Brille, aber auch aus amerikanischer Brille. Wenn ich mit unseren Partnern und Investoren spreche, die Themen sind immer die gleichen. Das erste Thema ist, wir wollen in eine andere Währung investieren, so jetzt ist seit gestern oder vorgestern das erste Mal Parität seit 20 Jahren. Aber grundsätzlich ist es einfach mal Diversifizierung in eine andere Währung, erster Faktor. Zweiter Faktor: die Renditen, die wir hier generieren im Entwicklungsbereich würde ich sagen, die liegen zwischen 15 und 35% Cash und Cash Flow Return und das ist ungefähr auf ein 2 Jahres Zeit Horizont in einem Entwicklungs Projekt basiert.
Sebastian Entschuldigung, dass ich sie jetzt unterbreche, aber wie wäre das jetzt vergleichbar in Deutschland? Zum Beispiel, wenn ich jetzt in deutsche Immobilien investieren würde?
Maximilian Da fragen sie den falschen. Ich hab noch nie in eine Immobilie in Deutschland investiert, also Dirk, das ist deine Baustelle.
18:23 – Vergleich Zinsen & Renditen bei Investition in deutsche oder amerikanische Immobilien
Dirk Es ist eine Katastrophe, sagen wir es mal so. Als Investor ist das eine Katastrophe, wenn sie eine Verzinsung momentan von 4/5% bekommen, dann ist das im Vermietungs-Bereich momentan extrem gut, 6%, aber die zweistelligen Renditen bekommen sie überhaupt gar nicht hin! Also sind ja auch steuerliche Themen in der Bundesrepublik, Grunderwerbsteuer, auch andere Dinge was, was das angeht, die Langwierigkeit auch um Geld zu bekommen und sowas. Das ist halt in den Staaten nicht so gegeben. Wir haben ja teilweise hier Nebenkosten mit Makler von 10/11/12%. Max was hatten wir? 1,5 bis 2% oder sowas?
Maximilian Naja im Prinzip das Makler Prinzip hier sind 6%. Der Verkäufer zahlt die Provision 3% für die Käuferseite, die Makler-Käufer Seite, 3% für die Verkauf Seite, das ist hier ein extrem gemeinschaftsorientiertes Geschäft. Ich weiß, dass es in Deutschland nicht der Fall ist. Hier Buyer Agent, Seller Agents, das ist hier ganz normal und dadurch ist der Markt extrem dynamisch und macht halt einfach auch einen riesen Unterschied. Und dann die Transparenz, das wurde eben kurz angesprochen, ich kann ihn hier für jedes Objekt kann ich innerhalb im Prinzip von einer Minute herausfinden wer ist der Eigentümer, was wurde da für eine Finanzierung bereitgestellt? Nicht unbedingt zu welcher Zins-Tilgung, aber ich sehe den Finanzierungsbetrag, Ich sehe, wann die Grundbuch-Einträge gemacht wurden. Das ist alles öffentlich zugänglich und als Markler hat man nochmal einen extra Zugang, wo ich dann entsprechend die ganze Historie der Immobilie: wann wurde sie verkauft, wie lange war sie auf dem Markt? Also hier ist absolute Transparenz, was glaube ich noch mal ein Faktor ist, der extrem viel Sicherheit und Planbarkeit gibt und auf der anderen Seite alle unsere Investoren, auch die, die seit Jahren langen Jahren mit uns dabei sind, immer wieder erstaunt, dass es im Prinzip so transparent ist. In Deutschland würde ich nicht wissen, was macht der Nachbar, wann hat der das gekauft, für wieviel und so. Und das hilft extrem in der Wertermittlung und in unseren Proforma's, die wir dann zusammenstellen, macht das Ganze einfach etwas transparenter und planbarer.
Dirk Das ist schon, wenn man vor Ort ist und dann sieht, welche Möglichkeiten es gibt, die Informationen zu bekommen, man kalkuliert anders, man geht ganz anders an Projekte heran. Das ist ja hier in Deutschland unvorstellbar, das ist ja irgendwie abgeschottet. Man versucht momentan, es gibt ja auch auch Programme inzwischen, die so ein bisschen auf BORIS aufbauen, also auf die Wertermittlung, aber das ist nicht die Transparenz, wie es jetzt in in den Vereinigten Staaten einfach ist, das muss man ganz klar sagen. Das ist auch ein Grund, wo man sagt ja, das kann man besser abschätzen, das kann man kalkulieren. Man sieht den Immobilienwert und so weiter und sofort. Und wenn man dann halt auch weiß, wie man solche Sachen anpackt, dann bekommt man natürlich auch vernünftige Renditen hin und das ist natürlich auch der Grund, weswegen Menschen auch in den Staaten investieren. Also vornehmlich in Phoenix und dem Bereich, aber sicherlich auch woanders.
21:45 – Andere Bauweise und Dynamik im Immobilienmarkt in den USA
Maximilian Und vielleicht noch 2 Sachen. Das eine ist die Bauweise hier vor Ort. Wir bauen natürlich nicht so wie in Deutschland, das ist im Prinzip sticks & bricks, also viel ist aus aus Holz, also Holzframing. Hier gibt es auch sogenannte Mud Framing und dann gibt es Block Construction, aber im Prinzip kann ich hier ein Haus vom Fundament bis zur Fertigstellung in 12 - 18 Monaten bauen, 550/600 Quadratmeter, kein Problem. Das zweite ist, warum das Thema Fix and Flip, um das mal als Überbegriff also darzustellen, warum das funktioniert, ist, weil das amerikanische Kaufverhalten hier ist wie folgt: der Käufer ist gewillt ein wesentliches Premium für ein Immobilien Objekt zu bezahlen, sagen wir jetzt mal im Wohnbereich, was turnkey ist. Das bedeutet, wir bauen das komplett fertig, Küche eingebaut, oftmals die ganzen Möbel alles fertig und der kriegt den Schlüssel und zieht ein. Dafür sind die Leute bereit, wesentlich mehr zu zahlen, als ein Projekt, was dann sanierungsbedürftig ist, wo sich viele Leute die Finger verbrennen. Die denken, sie wüssten, was sie machen und machen das erste Mal das Thema und das funktioniert dann nicht. Deswegen ist das Thema Ready to go oder mit Visualisierung, wo wir im Prinzip sehr stark sind, bevor wir im Prinzip teilweise im Bau überhaupt beginnen, haben wir unsere Projekte verkauft, weil die Visualisierung und das ganze Design so gut ist, dass die Leute sagen alles klar, ich bin gewillt 12 Monate zu warten, aber dafür ist das dann perfekt.
Dirk Also man muss auch sagen, also jetzt ist in unserem Fall ist es natürlich auch so, es kommen auch Themen hinzu, die bei uns gar nicht üblich sind, oder vielleicht jetzt üblicher werden. Also beispielsweise Aufzug in einem Haus, das liegt am Berg, dass dann halt zum Master Bed Room ein Aufzug hoch geht, weil das inzwischen gewollt wird, ja auch nachgefragt wird. Da ist eine ganz andere Perspektive auch auf Immobilien. Man zieht ja auch öfters um, das kommt ja auch mit hinzu.
Maximilian Korrekt, das hab ich fast vergessen. Alle 5 - 7 Jahre ungefähr wird hier der Wohnort gewechselt, das heißt das bringt nochmal eine Dynamik in den Markt plus natürlich Zuzugsraten hier, Wegzugsraten in Kalifornien. Im Prinzip Texas, Florida und Arizona sind momentan die Top 3 Staaten, die eigentlich den meisten Zuwachs an Bevölkerung, sowohl als auch Wertsteigerung im Verkaufs Bereich, aber auch im im Vermiet-Bereich in den letzten 2/3 Jahren erfahren haben.
Sebastian Jetzt haben wir ja so ein bisschen immer wieder die Spekulation, nicht nur in USA, auch in anderen Ländern, auch jetzt in Deutschland, auch in den UK zum Beispiel, dass jetzt der Boom, sag ich jetzt mal dem Ende zugeht, die Preise fallen. Wie sehen Sie das jetzt spezifisch für die Investments, die Sie anbieten, für Phoenix, für die USA allgemein?
24:44 – Ist der Immobilienboom vorbei, wie ist die Prognose in den USA?
Maximilian Ich denke, da muss man einmal diversifizieren in Entwicklungsprojekte, sowohl im gewerblichen als auch im Wohnimmobilien Bereich und im Zweiten Investment-Topf das Thema Buy&hold und das ist ganz wichtig, weil da kann man relativ schnell beide Gewässer vermischen. Das sollte man auf jeden Fall nicht tun. Also im Entwicklungsbereich: Ich denke die 15% bei einem Entwicklungsprojekt, wir haben natürlich in unserem Proforma, Benchmark KPIs, die wir da setzen, 15 plus Prozent sollten da immer drin sein. Baukosten sind 30% gestiegen, im vergangenen Jahr auch da habe ich eine sehr klaren Einblick, weil wir mittlerweile eine Baugesellschaft haben. Da sieht so aus, als wenn sich das ganze etwas relativiert, gerade im Bereich Holz, Stahl, die Preise lassen ein bisschen nach, aber das wird sich etwas relativieren. War zum Beispiel auch ein Thema, was jetzt uns in den letzten anderthalb Jahren, weil ich ätte nie gedacht, dass das 30% teurer wird auf einmal ein Haus zu bauen.
Sebastian Krass ja. Hab ich gehört.
Maximilian Wenn man hört, dass Preise steigen, denkt man, die hauen da irgendwie noch irgendwas drauf. Das ist relativ intransparent, wenn man andere Bauträger beauftragt oftmals, aber wenn man selber die Einsichten hat in die Bücher, dann weiß man, dass das tatsächlich der Fall ist. Also Baukosten ist ein Thema, was jetzt ein bisschen besser geworden ist. Der Markt ist hier so 20/30% angestiegen im Vergleich zum vergangenen Jahr. Auch da sagen wir mal der Markt in Miami, Marktführer in ganz USA. Das relativiert sich gerade, Zinsen sind hier gestiegen, das heißt die Kaufkraft, der Käufer am Markt relativiert sich. Es herrscht so ein bisschen so eine eine Skepsis im gesamten Markt. So dass ist jetzt die allgemeine Aussage. Bei uns im Segment im Wohnmobil Luxus Bereich kann ich Ihnen sagen, in den letzten 2 Monaten haben wir gleich 5 oder 6 unserer Projekte verkauft. Die waren alle über $7.000.000. Und da hat keiner gesagt, der Aktienmarkt ist 20% down, die interest Rate, das interessiert die Leute nicht. Also dann reden wir natürlich von dem 1 Prozent, der 1 Prozent das ist also weiterhin noch gut, aber es ist ein bisschen Vorsicht angebracht, gerade im Einkaufs Bereich. Die Preise lassen ein bisschen nach, das ist gut. Das bedeutet, wir werden mehr Investment Möglichkeiten sehen. So im gewerblichen Bereich, auch dort sehen wir im Markt, Inventar geht hoch und das passiert relativ schnell dann hier. Der dreht sich dann auf einmal von einem Verkäufermarkt in einen Käufer-Markt und das passiert innerhalb von 2/3 Monaten und das führt wieder zu dem zurück, wie wir unsere Proformas machen. Wir sind da sehr deutsch konservativ, weil die Volatilität, die hier sehr viele Chancen birgt, hat natürlich auch eine andere Seite der Medaille und da muss man einfach ein bisschen aufpassen, aber wir sehen diese Markt Regulierung als sehr gut an und gerade im gewerblichen Bereich, im Wohnimmobilien, Multi Family Bereich sehen wir mehr und mehr Chancen, die wir jetzt in den nächsten Monaten auch wahrnehmen werden.
Dirk Also man muss auch sagen, dass durch diese Transparenz der Markt, in dem wir uns daher bewegen, jetzt hier bei unseren Projekten, das ist natürlich ein etwas anderer Markt, als den wir jetzt hier in Deutschland beispielsweise haben. Und wenn man Investitionen in den Vereinigten Staaten macht, muss man sich auch von Dingen verabschieden, die einem im Kopf herum wabern, man muss sich konzentrieren auf die Mikro Daten in dem einen Bereich ja, und man muss klar sagen was möchte man und an wen wendet man sich mit dem Projekt, wenn man Investitionen tätigt. Man muss den Markt kennen und das sehen wir ja hier, wenn man weiß, wo man sich bewegt, wo man Investitionen tätigt, dann sind auch gute Renditen immer noch möglich. Oder aber, was man ja auch sagen muss, wir haben ja auch einige Kunden bei euch und die haben schon 2 Häuser, 3 Häuser bei euch gekauft, weil die einfach dann umziehen, beziehungsweise im Winter sind die dann halt keine Ahnung, wo und dann im Sommer kommen sie dahin und sind in Florida und im Winter sind sie dann in Phoenix und dann haben sie noch eine Berg Hütte irgendwo. Also man muss sagen wir bewegen uns natürlich hier auch im Bereich und vermögendenderen Mandaten.
Maximilian Nur zu Ergänzung: In dem Multi Family Bereich, da reden wir nicht von Luxus, da reden wir von ganz klassischen. 1/2 Bedroom Apartments, Miete ungefähr zwischen 1000 und $2000. Also da ist die Strategie nicht Luxus class A, sondern classy, in einer B Lage. Die Leute sind im Prinzip Arbeiter, die wir dort im Prinzip als Endkunden in guten Lagen für Miet-Objekte sagen wir mal fokussieren. Das nur als Ergänzung, nicht das auf einmal jemand denkt wir verkaufen und vermieten hier Luxus Apartments für $10000 Monat, sondern das ist eben auch der Grund, warum wir eine komplementäre Strategie nicht nur im Investment Bereich, sondern auch in der Zielgruppe fahren, um dann beide Spektrum abdecken zu können.
30:17 – Wie läuft so ein Investment ab, mit wie viel muss man einsteigen?
Sebastian Her Wendle, jetzt reden wir doch mal darüber wie so ein Investment jetzt tatsächlich ablaufen und funktionieren würde. Also jetzt bin ich Deutscher, ich hab Interesse zu investieren. Muss ich jetzt hier mindestens 1.000.000 investieren, dass ich jetzt hier einsteigen kann, oder die wie würde das konkret ablaufen?
Dirk Wir gucken, mit wem wir die Investitionen dort machen und wir gründen eine Gesellschaft in den Vereinigten Staaten.
Sebastian Also das ist eine LLC, oder was gründen Sie da?
Dirk Eine LLC, genau.
Sebastian Ich würde dann also Member, also Gesellschafter werden von einer LLC, also Personengesellschafter.
Dirk Eine Personengesellschaft und eine Transparenz dann herbeiführen und man würde dann dort in den Vereinigten Staaten ein Item bekommen, würde dann seine Steuerdeklaration abgeben, Vermietungen, Verpachtung und damit wäre das eigentlich dann quasi in den Vereinigten Staaten erledigt. In Deutschland... das ist ein Provisionsvorbehalt. Das ist eigentlich eine sehr angenehme Sache, wenn man sowieso in einen Spitzensteuersatz ist.
Maximilian Bin einige Mandanten, die haben schon LLCs. Also wir haben Partner, die kommen mit amerikanischen Gesellschaften rein, mit Corporations, mit vermögensverwaltenden Gesellschaften aus Deutschland. Für uns in den USA, wie sie ja sicherlich auch wissen, ist das im Prinzip relativ egal, wie wir die Limited Partner in der Projektgesellschaft strukturieren, auch das gibt Flexibilität, weil man ist doch überrascht, zumindest ich, wie viele Leute mit denen wir investieren, schon ne US-Gesellschaft haben oder schon ne Iten Gesellschaft haben durch vorherige Investitionen. Das ist relativ easy.
Sebastian Um nochmal zu meiner Frage zurückzukommen, gibt es irgendeinen Minimum Investment, was sie da empfehlen?
Dirk Also so 500.000 ist sicherlich eine Größenordnung, die sinnvoll ist, wenn man da drüber geht.
Maximilian Naja 250 - 500.000 je nach Projektgröße.
Dirk Das Problem, eine Sache muss man immer fairer Weise sagen, das ist halt einfach auch das Währungs-Risiko, was dahinter ist. Was auf der einen Seite als Vorteil gesehen werden kann, dass man halt in andere Währungen investiert, kann aber auch als Risiko natürlich auch umschlagen. Es kommt auf das Projekt an. Wir haben dann Projekte, wo nur wenige Partner drin sind oder auch manche Projekte wo dann mehrere Partner drin sind und dann gucken wir, dass man das noch ein bisschen kleiner macht. Aber ich sag mal 250.000 auf jeden Fall, 500.000 ist umso besser eigentlich.
Sebastian Dann bin ich investiert in diese LLC. Sie haben ja schon gut beschrieben, man würde eine ITIN beschaffen, also eine amerikanische Steuernummer. Dann, wie sie schon gesagt haben, diese Einkünfte sind natürlich in Deutschland nicht steuerpflichtig, sondern man muss die in den USA dann versteuern. Man ist in USA beschränkt steuerpflichtig für die Einkünfte. Generell ist ja, würde man ja sagen, das Steuergefälle in USA jetzt im Vergleich zu Deutschland eher positiv, also würde man da eigentlich eher weniger Steuern bezahlen, als jetzt möglicherweise in Deutschland, wobei es gibt da auch unterschiedliche Möglichkeiten die da zu reduzieren. Das heißt also im Grunde genommen auf jeden Fall auch steuerlich gesehen wahrscheinlich recht attraktiv, so ein Investment für den deutschen Investor.
Dirk Ja, wir sehen das so. Eine Sache, die man natürlich mal sagen muss, ist, wenn ausländische Investoren, das ist ja auch in der Bundesrepublik so, sie haben erst mal so ne Ausländersteuer von beschränkt Steuerpflichtigen von 35% die sie abführen müssen oder muss die Gesellschaft abführen und was sie dann, aber wenn die Steuerdeklaration machen, dann natürlich auch angerechnet bekommen. Man muss auch ein bisschen aufpassen natürlich mit gewissen Sachen, weil hier ne Transparenz ist. Das deutsche Steuergesetz mit Drei-Objekt-Grenze, Gewerbe und sowas, da muss man etwas aufpassen, dass man das dann halt auch vernünftig strukturiert. Also auch jetzt von von deutscher Seite her, aber es ist immer noch günstiger in den Vereinigten Staaten Steuern zu zahlen. Es ist ein bisschen grösser als jetzt in Deutschland. Wir haben das mal ausgerechnet, sie bezahlen wenn sag ich mal 10000€ an Gewinn zurück kommen, bezahlen Sie vielleicht 19% mit dem Progressionsvorbehalt und der Steuer in den Vereinigten Staaten zusammen auf die 10.000 also und das ist sehr attraktiv.
34:33 – Bei Investments in den USA das Thema Erbschaftsteuer & Insolvenz berücksichtigen
Sebastian Wir haben ja auch hin und wieder Mandanten, die dann Immobilien in den USA erwerben und aber selbst in USA leben. Und da ist ja für viele Mandanten immer das Thema die US Erbschaftsteuer. Die haben ja gigantisch hohe Freibeträge, aber für Nichtansässige ist er der Freibetrag nur 60.000 US Dollar. Das heißt, wenn ich jetzt so eine Beteiligung habe und so eine Immobilie, die jetzt 2.000.000 wert ist und dann habe ich das Pech, dass ich das zeitliche segne, dann stehen meine Hinterbliebenen da mit einer dicken Rechnung, 40% Erbschaftsteuer in USA. Können sie da irgendwas dazu sagen? Gibt es Wege, die sie dort vorschlagen, wie man das umgehen oder vermeiden kann?
Dirk Ich mein, man kann ja über Trusts lösen beispielsweise, das wär eine Möglichkeit, eine andere Möglichkeit ist natürlich nicht zu sterben, das ist die beste Möglichkeit. Aber dass das Thema ist halt, weil wir ja auch die Wert-Zuwächse haben und sowas, also das ist einfach ein sehr komplexes Thema und man denkt immer das deutsche Steuerrecht wäre komplex. Das amerikanische, Sie wissen es selbst Herr Sauerborn, das ist auch nicht unbedingt immer einfacher. Also, wenn ich dann oft auch das mitbekomme, was gerade im auch in der Umsatzsteuer beispielsweise hab geht ja pro Staat auf der einen Seite und natürlich haben die Bundessteuer und dann haben die Staaten noch eigenen Steuern und Freibeträge. Und im unternehmerischen Bereich, die Amerikaner haben beispielsweise auch die Zins-Schranke in vielen Belangen übernommen, die ja hier bei uns auch in Deutschland als erstes mit eingeführt worden ist. Das muss man sich angucken, weil die Definition dann auch was vererbt wird, wie der Wert ist und auch wie der Wertzuwachs ist, ist nicht mit dem gleichzusetzen, was jetzt beispielsweise in der Bundesrepublik ist, Österreich oder aber in der Schweiz. Es gibt einen DBA im Erbschafts Steuerrecht mit den USA. Es gibt ganz wenige derzeit noch, wo es welche gibt, aber das muss man sich auf jeden Fall immer auch vorher angucken. Man sollte sich, wenn man das macht auch vorher steuerlich dann was das angeht, in den Vereingten Staaten natürlich dann beraten lassen, wenn es größere Summen sind. Das muss man auch fairer Weise sagen. Also die Steuerberatung, das ist halt wirklich Handwerksarbeit und das muss man auch gut vorbereitet machen meiner Meinung nach.
Sebastian Wichtig für unsere Zuhörer und Zuschauer, Thema Erbschaftsteuer ist etwas, wo man sich beraten lassen muss, klar. Das kann man jetzt hier nicht so pauschal beantworten, muss man sich beraten und im Hinterkopf haben, dass sowas möglicherweise dann eben ein Thema wird.
Dirk Eins muss man noch sagen, also beispielsweise auch was Insolvenz angeht oder so, das kommt ja auch mit hinzu, da muss man auch schauen, wie sind denn die Gebäude auch Insolvenz geschützt? Also beispielsweise, wenn sie in Florida leben, wie ist dann die Insolvenz? Wenn sie den Erst-Wohnsitz haben, ist das anders geschützt als jetzt in einen anderem Staat? Also jeder Bundesstaat macht da auch seine seine eigene Steuer Politik. Das ist auch Standortpolitik, das muss man ganz klar sagen, was Steuersätze angeht, ob jetzt demokratisch oder republikanisch regiert. Ich glaube, da gibt es oft keine großen Unterschiede. Es ist eine andere Perspektive auf Steuern und auf der einen Seite, was wir festgestellt haben ist, wenn man jetzt Leute auch beispielsweise mit Kollegen oder jetzt auch hier mit Max und Patrick sprechen. Als Unternehmer wird man dort auch anders angesehen ja, das muss man auch so sehen. Wenn man halt Erfolg hat, das zeigt man auch und das ist was ganz anderes natürlich, aber Insolvenz ist auch ein Thema meiner Meinung nach. Scheidung muss man auch gucken, das ist auch ein großes Thema meiner Meinung nach wenn man sich auf solche Wege begibt, also dann ist aus deutscher Sicht immer meiner Meinung nach einen Ehevertrag schon notwendig, dass man halt so was macht.
38:31 – Verschiedene kreative Gestaltungsmöglichkeiten der Investments, pro Projekt eine LLC
Maximilian Herr Sauerborn nochmal zur Struktur wollte ich noch ergänzend sagen, vielleicht für die Zuhörer. Da hab ich gesagt, wir haben eine Projektgesellschaft, ein LLC hier vor Ort mit entsprechenden Partnern in ihren jeweiligen Strukturen, dann als Limited Partner und diese Projektgesellschaft ist Eigentümer der Immobilie. Das heißt die erste Mal Investment Absicherung, die wir im Prinzip bei jedem Projekt haben, ist die Projektgesellschaft ist Eigentümer im Grundbuch registriert der Immobilie. Und das zweite Thema zum Thema Steuerroptimierung. Wir können natürlich entsprechende Kapitalzuflüsse für die Projekte unterschiedlich gestalten. Wir können sagen, wenn wir sagen wir mal 5.000.000 EK haben in einem Projekt, das Teil dieses Eigenkapitals als Kredit gebucht wird und eine entsprechende Verzinsung laufend, oder abschlüssig zu einem Projekt gestaltet oder wir können sagen, das ganze Kapital ist Eigenkapital und wird dann entsprechend dann mit den Profiten entsprechend zurück gezahlt. Auch da gibt es kreative Möglichkeiten, das ist Projekt und Investor bezogen, aber da haben wir im Prinzip in dem Bereich alles, was man da kreativ gestalten kann, finanziell und auch auf juristischer Basis haben wir glaube ich im Prinzip alles schon durchgemacht. Ich hab hier 2 Geschäftspartner vor Ort, Amerikaner, mit denen ich seit 5 Jahren zusammenarbeite, beide sind Rechtsanwälte. Ein anderer Partner von uns, ist sehr erfahren im Private Equity und Finanzbereich. Was ich sagen möchte, es gibt sehr viele Möglichkeiten, um diese ganzen Themen zu gestalten, und das ist dann Projektbezogen. Aber das ist ein wichtiges Thema zu wissen, was ist da meine Absicherung? Also bin ich da einfach nur in einer Investmentgesellschaft drin, oder kann ich selber nachschauen im Grundbuch, dass unsere Projekt 1 LLC eigentlich immer diese Immobilie ist.
Daniel Ist das dann aber so, wenn ich mit 500.000€ steige ich jetzt zum Beispiel ein, das wäre eine gute Summe, ist dann diese eine LLC immer Eigentümer für eine Immobilie? Das ich dann sozusagen für jede Immobilie, dann eine neue Gesellschaft gegründet oder kann es auch sein, dass ich zum Beispiel, dass meine 500.000 jetzt in 2 Projekte reinfließen?
Maximilian Kann passieren, muss aber nicht. Um die Frage richtig zu beantworten: jedes Projekt hat eine eigene Gesellschaft. Eines der ersten Sachen, die ich gelernt hab hier vor 5 Jahren von meinem Geschäftspartner, der Rechtsanwalt ist, "One project one LLC". Liability, also Haftungsthemen, das ist hier einfach ein ganz großes Thema und ich kenne niemanden, sei es hier oder in Florida, wo wir auch geschäftlich unterwegs sind, der das professionell betreibt und nicht pro Projekt eine Gesellschaft hat. Das ist natürlich ein bisschen mehr Bürokratie, aber wenn man jetzt sagt, sie investieren bei uns eine halbe Millionen und sagt, wieviele Projekte habt ihr, ich möchte 2, eine Viertel Million hier, eine Viertel Million da. Da mach ich lieber den extra Aufwand, der garnicht soviel ist eigentlich, um das einfach anständig abzusichern, als dann hintenraus irgendwelche Überraschungen zu haben. Dass dann einer bricht sich ein Bein im Apartment 5 in Objekt 1, man weiß ja wie das in den USA ist, verklagt dann unsere Gesellschaft. Auf einmal hängen dann 2, da hängt das andere Projekt auch mit drin, das hat gar nichts mit zu tun. Jetzt noch schlimmer: Jetzt sind Investoren, die nicht das gemacht haben, was sie gemacht haben, sondern sie haben ihr Geld in ein Projekt auf einmal hängen, die in der Nummer drin, wo die gar nichts zu tun haben. Das ist natürlich ein Extrem-Szenario, aber man weiß nie, deswegen machen wir das ganz sauber clean, pro Projekt.
Sebastian Ja das Risiko und damit das Haftungsrisiko wird gekapselt in einer Gesellschaft, das heißt also im worst Case ist eine Gesellschaft, ein Objekt, dann möglicherweise Notleine. Andere Projekte sind davon nicht, betroffen. Jetzt reden wir nochmal ein bisschen weiter. Also jetzt haben wir gesagt ok, wir haben ne LLC, ich werde da Member, ich mach’ mal 500.000 rein, so wie geht es dann weiter? Also sie haben gesagt, es geht dann ungefähr 2 Jahre, bis sie das ganze fertiggestellt haben, den Bau. Was passiert dann? Da wird im Grunde verkauft und dann ist Exit aus der LLC, wenn ich nicht die langfristige Anlage habe über Vermietobjekte.
Maximilian Korrekt, das ist in einem klassischen Wohnimmobilen Development fix&flip Deal, das dauert ungefähr 2 Jahre. Das war auch mal weniger, aber wie gesagt, steigende Baukosten, Themen dauern einfach länger, seitdem die neue Covid-Welt hier regiert überall. In einem anderen Thema, im gewerblichen Bereich oder Multi Family Bereich, wo wir jetzt verstärkt mehr machen. Wir haben jetzt ein Projekt zum Beispiel gerade, was wir mit Birken, unseren Partnern Ludwig Garzweiler besprechen. Da geht es um zweieinhalb Millionen PK, das sind glaube ich 14 Units. Das Thema ist schon fertig gebaut, ist also fertig zum Vermieten. 2 Objekte sind schon vermietet. In so einem Szenario können wir im Prinzip Cashflow von Tag 1 generieren. Man muss natürlich auch sagen bei Themen, die im Prinzip schon fertig sind, ja sind die Renditen dann im Cash Flow Bereich nicht mehr zweistellig, momentan einfach nicht möglich. Aber man kriegt das Gute, sagt man so schön in den USA: "steady eddy wins the race". Das heißt, man krieggt kontinuierlich Cashflow und generiert dann zwischen 4 - 6/ 7% über den Cashflow Themen und dann in den Proforma, die wir normalerweise 5 - 10 Jahre auslegen durch Wert- und Mietsteigerungen können wir dann entsprechend bei einem Exit sind wir da im zweistelligen Rendite Bereich, wenn man alles mit berücksichtigt. Und dann was es auch sehr interessant ist, das glaube ich ist in Deutschland nicht so üblich, korrigiert mich bitte, wenn ich das falsch sage, ist dass man nach 2/3 Jahren mit Mietsteigerungen und Wertsteigerungen natürlich ein ganz anderes Multiple auf das Investment bekommt und was dann hier oftmals passiert und ich glaube verstärkt auch bei Projekten, die wir jetzt angehen, dass wir dann eine Refinanzierung machen. Bei der Refinanzierung sichern wir uns eine bessere Rate, kriegen somit die Fixkosten runter und können einen so genannten Cash Out generieren. Das heißt, wir können sagen, wenn Wert Steigerungen eine Millionen ist, wir machen eine Refinanzierung, können wir uns eine halbe 1.000.000 rausziehen und dann Investoren unter Umständen schon ausbezahlen oder teilweise zurückzahlen, was natürlich dann die Rendite in dem Fall Cash on Cash der Hebel natürlich größer wird. Aber das ist so, ums zu beschreiben, das andere Pendant in unsere Investments.
Dirk Man muss natürlich auch sagen, dass natürlich das Mietrecht in den Vereinigten Staaten noch anders ist. Man kann auch anders planen, was dann beispielsweise Renovierung immer sowas angeht.
Maximilian 12 Monats Mietverträge und danach gehen die von Monat zu Monat und so kann man natürlich ganz gut planen mit entsprechenden Renovierung. Aber 12 Monate ist der Standard Mietvertrag für longterm rental. Und ich glaube, dass ist überall in den USA, bei Florida und Arizona weiß ich es ganz sicher.
**45:48 – Renditen und 1031 Exchange
Sebastian Okay, jetzt haben wir gesagt also nach 2 Jahren ist der Exit. Sie hatten jetzt vorhin schon mal von der typischen Rendite gesprochen, oder vielleicht können wir das noch mal so sagen, nur ich wills jetzt hier nicht festnageln, aber nur so, was wie in der Vergangenheit so realisiert haben ungefähr. Was krieg ich nach 2 Jahren so an Rendite ungefähr so raus, in so einer Hausnummer?
Maximilian Im Entwicklungsbereich haben wir und wir reden jetzt vom Luxus-Wohnimmobilien Entwicklungsbereich, ich würde sagen zwischen 12% und 45% alles schon hinbekommen. Ich würde sagen als gute Hausnummer und da auch "under promise and over deliver", gut konservativ würde ich sagen 15% Rendite ist im Entwicklungsthema, sagen wir mal eine Zahl, die durchaus erreichbar und planbar ist. Und das ist eigentlich auch so, wenn ich eine Proforma durchgehe, wenn das nicht mindestens da raus kommt, dann machen wir den Deal auch nicht.
Sebastian Also ich sag jetzt mal, jetzt ist das Haus verkauft, jetzt kann ich hier letztlich meinen Ertrag bekommen, habe eine saubere Rendite, hat alles super funktioniert, sie haben super Arbeit gemacht, gefällt mir total gut. Ich will im Grunde weiter investieren. Jetzt gibt es ja in den USA den sogenannten 1031 Exchange, bei dem ich im Grunde sagen kann, anstatt mir jetzt das Haus auszubezahlen und dann Kapitalertragsteuer in den USA bezahlen zu müssen, kann ich das in das nächste Immobilien-Projekt letztlich investieren und verschiebe praktisch den Versteuerungs-Zeitpunkt auf später. Jetzt kommt meine Frage: Herr Wendel, können auch Ausländer, die nur beschränkt steuerpflichtig diese Regelung in Anspruch nehmen oder geht es nur für unbeschränkt Steuerpflichtige?
Dirk Also wir machen das auch mit beschränkt Steuerpflichtigen, weil wir das in der Gesellschaft ja drin haben. Aber das ist auch ein Thema, was natürlich die Kollegen in Amerika dann machen, weil wir dann ja wieder auch in die nächste Gesellschaft ziehen.
Sebastian Wenn man das macht, kann man wie gesagt, dann diese Besteuerung dann...
Dirk Es ist alles ist genau so wie bei uns in Deutschland die 6b Rücklage, wenn man wieder Investitionen tätigt in den USA.
Maximilian Also ich bin kein Steuerberater und kein Rechtsanwalt, aber mit meiner Erfahrung kann ich sagen, dass dieser 1031 Exchange zum Beispiel, in dem Fix and Flip Bereich für mich persönlich nicht funktioniert. Warum das für mich persönlich nicht funktioniert ist, weil das Finanzamt, das IRS, dass schaut sich an, ob man einen sogenannten Dealer Status hat, das ist nicht das, was jetzt vielleicht manche Zuhörer denken, hat nichts mit diesem Bereich zu tun, sondern sie schauen sich im Prinzip an ist das einer, der das hauptberuflich macht? Wenn die jetzt mich anschauen, dann sehen die Makler-Gesellschaft, Makler-Lizenz, Bauunternehmen. Also, da kann ich nicht sagen, dass das jetzt mein Hobby ist und ich bin als General Partner natürlich der, der im Wesentlichen für das ganze Thema verantwortlich ist vor Ort als Entwickler, bedeutet der 1031 Exchange funktioniert in einem Fix & Flip Bereich für General Partner sowieso nicht. Im Multi Family Bereich ist es gang und gäbe, dass das hier gemacht wird, weil natürlich die Investoren im ersten Schuss Limited Partner sind. Und das zweite Thema ist, dadurch dass wir das Objekt kaufen, nicht die Intention ist zu flippen, sondern wir machen die Sanierung, wir vermieten also wir haben Nachweise, dass wir im Prinzip das Objekt halten. Dann zu einem Zeitpunkt X, der natürlich durch uns dann definiert wird, je nachdem, wie die Marktlage ist, je nachdem, wie die Renditen dort sind, das zu verkaufen und dann aber, und das ist das schwierige dabei, wo das Timing extrem wichtig ist, dass man vorzeitig 3 - 4 Objekte identifiziert. Das ist Teil des 1031 One Exchange. Und dann nach dem Verkauf innerhalb von 6 Monaten das neue Objekt ankaufen, das heißt Timing dort und Absprache mit den Partnern, dass im Prinzip alle sagen, ok wir wollen einen 1031 machen, wir wollen das Geld in den nächsten Deal rollieren. Das ist extrem wichtig, aber gang und gäbe, vor allem im Multi Family gewerblichen Bereich.
Dirk Im Fix & Flip, bei ihm klappts nicht, aber bei anderer klappt's halt.
Sebastian Naja, weil Investoren machen das ja nicht gewerblich, oder? Also wenn jetzt ein Deutscher hier in eine amerikanische Immobilie investiert, für den wäre es dann möglich, weil er ist ja nicht dabei.
Maximilian Korrekt. Aber, wenn Sie Herr Sauerborn mit mir aber 5 Deals schon gemacht haben, egal in unterschiedlichen Gesellschaften, das ist am Ende des Tages wie, sagen wir mal, es liegt eigentlich am Steuerberater in den USA. Je nachdem, wie er das deklariert, würde es im Prinzip angenommen und dann ist aber ultimativ und das weiß ich, dass IRS entscheidet, ist es 1031 oder nicht und ist es vor allem Longterm und Slash Capital Gains versus Ordinary Income? Man kann, wenn der Steuerberater da die Bremse rein haut, das ist das erste Thema, da braucht man jemanden, der gut ist, sie wissen das. Und das zweite Thema, wenn das jemand ist, der passiv ist, der macht vielleicht einen Deal im Jahr und hat kein operatives Involvement, lebt nicht hier, dann sagen wir die Chancen steigen, je weniger involviert die Person ist. Das ist aus meiner Erfahrung. Sehen Sie das genauso? Sie haben natürlich viel mehr Erfahrung in dem Bereich als ich.
51:20 – Welche Aspekte sollte man vor einer Investition in den USA bedenken und gut planen?
Sebastian Ja, also was ich sagen würde, ich bringe jetzt sozusagen nur die Punkte auf, die dann mögliche Zuhörer und Zuschauer bedenken müssen, ähnlich wie die Erbschaftsteuer, das wird viele nicht betreffen, aber denjenigen, der sich vorstellt, dann weiter zu investieren und da haben sie jetzt ein paar gute Punkte gesagt. Der muss sich erstens gut darüber klar werden, kann er überhaupt von dieser Steuervergünstigung profitieren oder ist er möglicherweise professioneller Investor und kann es nicht. Und was Sie davor gesagt haben, dass man das frühzeitig plant und ich denke jetzt vor allen Dingen auch zum Beispiel an Mandanten, die jetzt bereits in den USA investiert sind und die sich vielleicht überlegen, was der hätte mehr oder macht, klingt ganz gut. Meine jetzige Investition kommt hier zum Ende im nächsten halben Jahr, dass man sich frühzeitig schon zum Beispiel mit ihnen in Verbindung setzt und dazu Gedanken macht, ob es Möglichkeiten gibt oder nicht.
Maximilian Genau und dann wissen Sie natürlich und das vielleicht auch noch für die Zuhörer, da braucht man einen Ansprechpartner vor Ort, mit den man eventuell Projekt umsetzen möchte, dass die erste Sache. Die zweite Sache ist: Wir brauchen einen guten Slash affinen und flexiblen Steuerberater und die dritte Sache ist sie brauchen ein 1031 Exchange Spezialisten, da haben wir auch die notwendigen Kontakte, die im Prinzip hier komplett in den USA solche Themen abdecken, und das ist dann eine Korrespondenz zwischen Investor, Steuerberater und 1031 Exchange Firma und wie gesagt, je früher man das Thema angeht, desto besser, weil das ist eine Fall zu Fall Betrachtung und das ist was, was man auf jeden Fall ordentlich planen muss, definitiv.
Dirk Man muss ja auch sagen, die amerikanische Steuerbehörde ist etwas restriktiver und die Fristen müssen eingehalten werden, sonst ist man draußen. Das muss man auch klar sagen.
Maximilian Gerade bei 1031 Exchange, da gibt es nicht einen Tag. Wenn man die 45 Tage Regel verpennt, dass man da 3/4 Objekte identifiziert und an Tag 50, findet man ein gutes neues Objekt, dann ist man raus.
53:17 – Kann man über die Investition ein Visum bekommen und läuft das Prozedere ab bis man Eigentümer der LLC ist?
Daniel Jetzt zum Thema, das sind die draußen, also manche wollen da rein noch in die Staaten. Die Frage ist, wie ist es bei Ihnen, Herr Wendel oder Herr De Melo, wenn Sie jetzt Investoren haben, die da sagen ich will dann ne halbe Millionen investieren oder mehr, nutzen, da einige ihrer bisherigen Klienten Mandanten, das auch gleich mit um vielleicht ein Business Visum oder irgendein anderes Visum in den USA zu beantragen?
Maximilian Eher noch nicht, ich persönlich hab ein E 2 Visum, das ist im Prinzip der der kleine Bruder, die kleine Schwester vom EB 5 Visum. Wie hatten noch keinen Fall. Ich habe aber jetzt aktuell einen meiner Geschäftspartner aus Deutschland, der mit uns ein paar Themen in Florida umsetzen möchte. Mein Alter, auch erfahren, hat schon mal in USA gelebt, war mit einem L Visum über Siemens vorher hier und da sind wir gerade an einem E 2 Visum dran und sind in sag ich mal fortgeschrittenen Gesprächen, um das Thema umzusetzen. Ist kein EB 5, das einfach aufgrund von limitierten Kapital, aber wir haben hier vor Ort, ich würde sagen mein Anwalt den ich habe, der mein E 2 Visum gemacht hat, ich hab noch jemanden in Miami, das wären meine top 2 Kontakte, die ich wärmstens empfehlen kann, wo ich weiß die Jungs machen das seit über 20 Jahren, die machen ausschließlich Investment Sachen?
Daniel Und wie ist denn jetzt so die Abwicklung? Also stellen wir uns vor, einem Zuschauer / Zuhörer dem gefällt das jetzt und sagt, ich würde das gerne machen. Wie kann man sich das jetzt so vorstellen? Also gibt es jetzt bei Ihnen so einen Pool von möglichen Projekten, die demnächst anstehen, dass man sich da wieso ein Expose ansehen kann und dann sagen kann ok, mir gefällt diese oder jenes oder haben sie immer nur 1 was offen ist, wo sie sagen, wir werben jetzt gerade Investoren für ein Projekt und dann machen wir das zu und dann machen wir das nächste? Das war eine Frage und wie läuft dann das Prozedere, bis ich dann sozusagen im Prinzip Member in so einer LLC bin und dann letztendlich die LLC Eigentümer so eines Projekts ist?
Maximilian Zur ersten Frage: Wir haben keine Fonds Struktur. Man muss dazu sagen, wir haben uns in dem Bereich ausgiebig informiert über einen alternative Investment Fonds aus Luxemburg. Wir sind momentan noch nicht in der Umsetzung von so einem Vorhaben, aber wie gesagt, die nötig notwendigen Schritte schon eingeleitet, um da entsprechend zu verstehen, wie wir das ganze Thema aufsetzen würden, wenn wir das dann machen in der Zukunft für das Thema Multi Family. Bedeutet aktuell sind das einzelne Projekte. Wir haben momentan 2-3 Deals in der Pipeline, auch da Timing is everything. Ich muss im Prinzip die Balance halten zwischen, wie viele Deals habe ich zur Verfügung und zu welchem Zeitpunkt kann ich das mit entsprechenden Kapital matchen? Bedeutet, sollen wir das jetzt machen? Die ersten 2 Deals, die wir jetzt fertig haben, dann wissen wir entsprechend, was da der EK-Bedarf ist, nachdem wir den Deal zu Ludwig Garzweiler rüberschicken und sagen, ok das ist der EK-Bedarf. Wir haben im Prinzip einen entsprechenden Pool an bisherigen Investoren und das sind übrigens auch Family Offices, mit denen wir zusammenarbeiten wollen. Und sagen ok, wir brauchen jetzt für den Deal dreieinhalb Millionen. Wen haben wir und so funktioniert dann auch die Ansprache, also das ist nichts, was öffentlich auf irgendeiner Website passiert. Das sind Club House Deals, wer jetzt entsprechendes Kapital innerhalb der nächsten 90 Tage zur Verfügung hat. Der Zeitraum des Deals und des Closings definiert im Prinzip ein bisschen welchen Investor wir anrufen, wo wir wissen, ok der ist im Prinzip gut für anderthalb 2.000.000 in den nächsten 90 Tagen und wie jeder von ihnen weiss, das kann sich auch schnell ändern. Ich weiß das mittlerweile selber. Vielleicht habe ich heute eine halbe 1.000.000, die ich platzieren kann. Aber wenn ich morgen einen anderen Deal, oder eine andere Investment Möglichkeit finde, die jetzt vielleicht gar nichts mit Immobilien zu tun hat, dann kann sich das auch mal relativ schnell ändern, zumindest in dem privaten Bereich. So dann sehen wir alles klar, das ist die Investment Gruppe, dann wird im Prinzip Dirk Wendel und Ludwig aus Deutschland wird im Prinzip geschaut ok, wie kommen die Leute rein? Kommen die als Einzelpersonen rein, vermögensverwaltende Gesellschaften? Gründen wir eventuell eine Gesellschaft in Deutschland, um die Investitionen zu poolen? Also das Ganze Steuerthema und Setup Thema in Europa läuft über Dirk und Ludwig. Hier vor Ort, die Gesellschaft aufzusetzen, das machen wir natürlich und kümmern uns dann entsprechend um die komplette Abwicklung vor Ort und das geht alles relativ zügig für die Leute, die es nicht wissen, vielleicht an einige Zuhörer, ich kann hier mittlerweile eine Gesellschaft innerhalb von 24 - 48 Stunden einsatzbereit haben. Das geht hier extrem schnell. Das heißt das, was im Prinzip lange dauert ist der Teil aus Deutschland. Der entsprechende Transfer der Gelder, das ist durch alle deutschen Banken überhaupt kein Problem, dauert erfahrungsgemäß sagen wir zwischen 2 - 5 Werktagen und dann ist das Geld hier. Normalerweise haben wir so ne 20 - 30 tägige due diligence Phase, wo wir entsprechend uns angucken, sind da irgendwelche Themen, die wir berücksichtigen müssen? Aus Deal Perspektive vorher und vielleicht habe ich das falsch rum erzählt wird natürlich ein Vertrag geschlossen, der eine Anzahlung berücksichtigt, aber dann eine 20 - 30 tägige due diligence Phase quasi beinhaltet, wo wir alles vor Ort checken hier gucken, dass wir die ganzen Investoren zusammen haben, Gesellschaften gründen und dann hat man im Prinzip so ein 60 - 90 tägiges Closing. So funktioniert das meistens. War jetzt nicht ganz chronologisch, aber es ist relativ unkompliziert und der Prozess ist immer derselbe.
Dirk Der Vorteil ist halt einfach auch, man hat ja viele unterschiedliche Deals, die auch unterwegs sind, man hat eine hohe Flexibilität eigentlich. Das ist natürlich jetzt, weil es personenbezogen ist. Wie man so sagt mit der Vor-Struktur würde man ein anderes Pudding machen, aber das war jetzt so die Überlegung, dass wir das dann halt in die Mehrfamilienhäuser Multi Family House ist dann so ne Struktur rein packen, aber das hat ganz andere Dinge auf sich, was auch die steuerlichen Komponenten angeht, die gesellschaftsrechtlichen Komponenten und da muss man sich dann auch noch einige Sachen werden und dann unterhalten, dass das dann funktioniert, aber so so würde das dann laufen. Ja also es ist sehr familiär, ich sag mal auf der einen Seite sehr familiär, weil halt man sich irgendwie untereinander immer mal kennt und trifft oder auch empfiehlt, das muss man auch sagen.
Maximilian Nur damit ich es nochmal erwähnt habe, das Fond Thema, das wird ab einer Größenordnung von ungefähr hundert Millionen wird das Thema Sinn machen aus unserer Sicht. Der Nachteil von so einem Struktur ist, wir sind sind davon überzeugt, dass wir hundert Millionen Plus einsammeln können, dann brauche ich aber auch hundert Millionen plus jetzt auf meiner Seite. Und was wir hier oftmals sehen, dass solche Strukturen, wo sehr viel Kapital hinter Fond steckt, dass die natürlich dann im Zugzwang sind und die Deals müssen da sein, oder die Deals müssen kommen und oftmals ist es eben so, dass vielleicht der eine Deal nicht so gut ist. So meine Bedenken dabei sind, ich möchte immer mit gutem Gewissen sagen, wenn wir Deals zur Verfügung haben, dass die entsprechend alle unsere Parameter erfüllen und wir einfach die Flexibilität haben und dann nicht Deals ankaufen müssen, nur um sie anzukaufen, was im Prinzip viele institutionelle natürlich auch machen. Das heißt also der Spagat zwischen wie intim wollen wir weiterhin bleiben? Wie treu bleiben wollen wir unseren Rendite Möglichkeiten bleiben und wie groß wollen wir wachsen? Das heißt, wir wollen da auch da in guter deutscher Tugend mitdenken und mit guter Durchdacht diese Deals machen und das können dieses Jahr 10 Deals sein, das können 3 sein, das können 15 sein, aber das ist im Prinzip fast schon Tagesabhängig. Und sehr viel Zeit bei uns geht darauf eben entsprechende Deals zu sichten und zu sagen ist das ein Deal oder ist das kein Deal? Ich schau mir 10 Deals an und es sind immer noch 9 sind einfach ist immer noch kein Deal, aber der eine Deal, wenn wir den bekommen, das sind meistens off-market Deals, dann muss es dann auch relativ schnell gehen. Da kann man jetzt nicht Wochen überlegen, machen wir den Deal oder machen wir denn nicht. Weil der Zugriff zu den Deals hier lokal läuft eben dadurch, dass die Leute wissen, wenn wir sagen ok, wir machen den Deal, dann machen wir den Deal. Und so kriegen wir auch jeden weiteren Deal. Ich meine, ich denke, das funktioniert in Deutschland ähnlich.
Daniel Macht Sinn also man sagt denn bei uns in Deutschland ja klasse statt Masse?
Maximilian Das ist weiterhin auch unser Geschäftsmodell.
01:02:25 – Verabschiedung, Kontaktdaten
Daniel Also, das war unwahrscheinlich interessant. Wir haben viel dazugelernt und wir sind auch unendlich dankbar für dieses schönes Gespräch, aber trotzdem zum Schluss, wenn jetzt Zuschauer Zuhörer mehr Fragen haben und direkt an sie wenden möchten, wie hätten Sie es denn gerne, dass diese interessierten Zuschauer und Zuhörer sich direkt an sie wenden?
Maximilian Gerne direkt an Herrn Wendel, gerne direkt an mich. Dadurch, dass wir Geschäftspartner sind, ist das im Prinzip relativ egal an wen man sich da im ersten Schritt wendet, wie gesagt die Steuer Spezialität und das ganze Handling vor Ort in Deutschland ist natürlich im Prinzip Dirks VT und dann entsprechende Einblicke hier in die operative Gestaltung oder wenn es dann wirklich um Deals geht, da bin ich dann der erste Ansrechpartner dann, aber im ersten Schritt jeder so, wie er möchte.
Dirk Ja, ich denke mal eine Email hilft schon in der Kommunikation weiter.
Daniel Dann, vielen herzlichen Dank. Es gebe noch viel mehr zu erzählen.
Maximilian Ja vielen lieben Dank, dass wir Teil des Gesprächs sein dürften.
Sebastian Vielen Dank.
Daniel Alles klar, dann ciao. Bis zur nächsten Folge von Perspektive Ausland, der Podcast für alle Unternehmer, die es ins Ausland zieht.
